Najem i dzierżawa nieruchomości

Najem, podobnie zresztą jak pokrewna mu dzierżawa lub użyczenie, są umowami dotyczącymi czasowego korzystania z cudzych rzeczy. Najem obejmuje zarówno korzystanie z cudzej rzeczy w celach produkcyjnych (np. najem maszyny), jak i konsumpcyjnych (np. najem lokalu mieszkalnego).

Umowa najmu regulowana jest przede wszystkim przepisami kodeksu cywilnego (art. 659-692 Kc). Do szczególnego rodzaju najmu lokali mieszkalnych znajduje ponadto zastosowanie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733), która zastąpiła ustawę z dnia 2 lipca 1994 o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Najem w świetle K.c. jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się uiszczać wynajmującemu umówiony czynsz. Nie jest wymagane, by wynajmujący był właścicielem rzeczy (umowa najmu może jednak zabraniać najemcy tzw. podnajmu). Cechą najmu jest czasowość używania rzeczy przez najemcę. Po upływie okresu najmu, rzecz oddana do używania ma być wynajmującemu zwrócona w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Nie jest również zobowiązany do zwrotu rzeczy w przypadku jej zniszczenia z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Zakres używania rzeczy może być rozmaity, najczęściej zależy on od jej gospodarczego przeznaczenia. Cel używania rzeczy z reguły wynika z treści umowy, może jednak nie być tam określony.

Gdy najem jest zawarty na czas nie oznaczony, każda ze stron może spowodować jego zakończenie przez wypowiedzenie. Okres wypowiedzenia strony mogą określić dowolnie-jeśli tego nie uczynią, zastosowanie mają tzw. terminy ustawowe określone w K.c (zależą one od częstotliwości płacenia czynszu). W zamian za otrzymaną do używania rzecz najemca płaci czynsz, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (najczęściej w postaci świadczenia dóbr lub usług).

Zarówno określenie przedmiotu najmu jak i czynszu stanowią tzw. elementy przedmiotowo istotne, bez których określenia nie może dojść do zawarcia tego typu umowy. Zawarcie umowy najmu nie wymaga, według Kodeksu cywilnego, zachowania szczególnej formy. Jednakże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania formy pisemnej uznaje się, że taka umowa została zawarta na czas nie oznaczony.

Stosunek stron umowy najmu ma charakter zobowiązaniowy, tzn. wywołujący skutki tylko między nimi. Oznacza to, że wynajmujący może się domagać czynszu tylko od najemcy, a najemca żądać usunięcia wady rzeczy od wynajmującego. Ponieważ jednak z najmem wiąże się wydanie rzeczy będącej jego przedmiotem, najemcy przysługuje ochrona skuteczna wobec wszystkich z mocy przepisów K.c. o posiadaniu.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nie oznaczony. Najem zawarty na czas oznaczony kończy się z upływem terminu określonego w umowie. Wyjątkowo najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego okresu za zawarty na czas nie oznaczony. Najem zawarty na czas nie oznaczony kończy się, jak wspomniano, przez wypowiedzenie jednej ze stron na pewien czas naprzód.

Umowa najmu może także zakończyć się przedwcześnie. Będzie tak przede wszystkim w wypadkach, w których wypowiedzenie najmu stanowi sankcję za naruszenie obowiązków jednego z kontrahentów i jest skuteczne bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tak np. bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych
z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W chwili zwrotu przedmiotu najmu wynajmujący, z braku odmiennej umowy może, według swego wyboru, albo zatrzymać ulepszenia dokonane przez wynajmującego za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Najem lokali mieszkalnych.
W zakresie najmu lokali mieszkalnych obowiązują specyficzne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 680-692 K.c.) oraz wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawy tej nie stosuje się do lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkanie (np. magazynów), nie dotyczy ona także lokali przeznaczonych do tzw. krótkotrwałego pobytu np.: hoteli, burs, internatów, domów wypoczynkowych. Głównym celem omawianej regulacji jest szczegółowe określenie praw, jakie przysługują lokatorom, ich ochrony przed usunięciem z lokalu oraz nadmiernym podwyższaniem opłat za lokale służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Do najważniejszych rozwiązań ustawy należy zaliczyć minimalne określenie czasu trwania umowy o odpłatne używanie lokalu. Tego typu umowa najmu może być zawarta wyłącznie na czas nie oznaczony lub oznaczony nie krótszy niż trzy lata 3 lata. W razie zawarcia umowy na czas oznaczony krótszy niż 3 lata umowa jest traktowana jako zawarta na czas nie oznaczony. Powoduje to w konsekwencji obowiązek stosowania trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z art. 688 K.c.

Szczególna ochrona została przyznana lokatorom uprawnionym do używania najętego lokalu na podstawie innej niż sama umowa najmu. Wypowiedzenie umowy najmu takim lokatorom może nastąpić jedynie z przyczyn określonych w Ustawie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa szczegółowe zasady związane z naliczaniem czynszu. Czynsz taki nie może być naliczany w oparciu o klauzulę waloryzacyjną (czyli np. w stosunku do kursu dolara). Nie może być podwyższany częściej niż co 6 miesięcy. Nie jest również dopuszczalne podwyższenie czynszu ponad progi określone przez ustawę.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w ustawie o ochronie praw lokatorów umowa najmu lokalu mieszkalnego nie może zawierać warunku rozwiązującego. Istotnym wyjątkiem od tej zasady jest dopuszczalność zawarcia umowy najmu na czas wykonywania pracy (umowy o najem mieszkania służbowego).


2. Dzierżawa.

Umowa dzierżawy jest bardzo bliska umowie najmu. O ile w przepisach Kodeksu cywilnego nie postanowiono inaczej, znajdują do niej zastosowanie przepisy K.c. dotyczące najmu. Dzierżawa jest umową, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się uiszczać wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Podstawowa różnica z umową najmu sprowadza się do tego, że dzierżawa pozwala nie tylko na używanie rzeczy w zamian za czynsz, ale także uprawnia do ciągnięcia z tej rzeczy pożytków.

Najczęściej przedmiotem dzierżawy są nieruchomości, a także prawa majątkowe przynoszące pożytki lub zorganizowane zespoły tych praw np. w postaci przedsiębiorstwa.

Czynsz może być oznaczony tak jak w umowie najmu, a dodatkowo w ułamkowej części pożytków (np. część plonów z sadu). Skoro cechą dzierżawy jest, iż jej przedmiot ma przynosić dzierżawcy pożytki, ma on z jednej strony obowiązek wykonywać swoje prawo zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym, z drugiej, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.