Społeczne i ekonomiczne skutki kredytu hipotecznego.

Wstęp
Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, udzielany najczęściej na zakup nieruchomości, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka na tej nieruchomości.
Dzięki temu zobowiązaniu finansowemu ludzie mogą zaspokajać swoje potrzeby, związane z posiadaniem własnego mieszkania czy domu.
Z finansowego punktu widzenia jest to najkorzystniejsza forma dla zakupu nieruchomości przez osoby, które nie posiadają znacznych oszczędności, które można byłoby przeznaczyć na zakup nieruchomości. Koszty zakupionego na kredyt mieszkania rozkładają się na lata, łatwiej je ponosić sukcesywnie niż jednorazowo.
Kredyt hipoteczny należy jednak wybrać mądrze. Właśnie dlatego, że jest to decyzja na lata i dlatego, że przez długie lata będzie trzeba mieć środki na spłatę tego zobowiązania. Należy zastanowić się nad wyborem kredytu hipotecznego także dlatego, że z każdym kredytem łączą się dodatkowe koszty np. za wcześniejszą spłatę, przewalutowanie.
Nie łatwo wybrać optymalną dla siebie ofertę kredytu hipotecznego biorąc pod uwagę ilość ofert dostępnych na rynku. Na szczęście, w drodze do własnego M, można skorzystać z pomocy doradców finansowych.
Celem niniejszej pracy jest ogólne przedstawienie zagadnienia długoterminowych zobowiązań finansowych, jakimi są kredyty hipoteczne oraz przedstawienie konkretnej oferty rynkowej w zakresie kredytów na przykładzie oferty banku X.
Praca składa się z czterech rozdziałów.
W rozdziale pierwszym przedstawiona została ogólna charakterystyka kredytu hipotecznego. Przedstawiono w nim pojęcie i cechy kredytu hipotecznego oraz jego funkcje. Opisane zostały tu także wszystkie elementy wniosku kredytowego oraz formy prawne zabezpieczenia takiego zobowiązania finansowego. W rozdziale tym znajdziemy także opis elementów umowy kredytowej oraz rodzajów hipoteki.
Rozdział drugi poświęcony został prezentacji banku X – zawarto tu opis usług świadczonych przez bank oraz opis pozycji banku X na rynku bankowym. W rozdziale tym zaprezentowano także ofertę kredytową banku i związane z tym koszty.
W rozdziale trzecim opisano w sposób szczegółowy kredyt hipoteczny, jaki udzielany jest przez bank X, począwszy od warunków jego udzielenia, przez określenie zdolności kredytowej, możliwości wcześniejszej spłaty po jego zabezpieczenie.
2
Rozdział czwarty to próba określenia społecznych i ekonomicznych skutków kredytu hipotecznego. Chodzi o określenie kierunków rozwoju kredytów hipotecznych, ich skutków dla budownictwa mieszkaniowego, społecznych skutków zadłużenia hipotecznego dla społeczeństwa oraz odpowiedź na pytanie, czy kredyt hipoteczny stanowi motor czy hamulec dla rozwoju budownictwa mieszkalnego.
3
ROZDZIAŁ IV. Społeczne i ekonomiczne skutki kredytu hipotecznego.
1.1. Kierunki rozwoju kredytu hipotecznego
Mimo spekulacji medialnych o tym, jakoby rynek kredytów hipotecznych przeżywał kryzys, wiadomo powszechnie, że średnio oraz długoterminowe perspektywy rynku bankowego są dobre. Popyt na kredyty, w tym i hipoteczne stale rośnie1.
Rysunek 1. Liczba kredytów i pożyczek przyznanych ogółem w latach 2010-2011 z udziałem podmiotów pośrednictwa kredytowego
Źródło: www.stat.gov.pl.
Kredyty hipoteczne w Polsce mają szansę stać się powszechną formą finansowania nieruchomości na wzór krajów Unii Europejskiej2.
Przy założeniu, że tempo rozwoju rynku kredytów hipotecznych w naszym kraju utrzymywać się będzie na poziomie 30% rocznie, w ciągu najbliższych 5 lat zaobserwujemy 4-krotny wzrost tego rynku. Zatem istnieje jednoznaczny trend rozwojowy w dziedzinie kredytów hipotecznych3.
1 http://inwestycje.pl/kredyty/perspektywy_rozwoju_rynku_kredytow_hipotecznych_w_polsce;25823;0.html
2 Tamże.
3 Tamże.
4
Popyt na kredyty hipoteczne będą stymulować różne czynniki, co spowoduje upowszechnienie tej formy finansowania. Oczekuje się wzrostu liczby transakcji, jakie wynikają z dalszej redystrybucji nieruchomości na rynku wtórnym. Oczekuje się także wzrostu rynku pierwotnego. Optymistyczną prognozą dla rynku pierwotnego jest liczba ostatnio wydanych pozwoleń na budowę. Wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku także będzie napędzać popyt na kredyty hipoteczne4.
Rozwój kredytów hipotecznych wiąże się także z prognozowanym wzrostem gospodarczym kraju, a co za tym idzie ze wzrostem wynagrodzeń. Wzrost wynagrodzeń pozwala na uzyskanie zdolności kredytowej. A że nadal spora liczba osób zgłasza zapotrzebowania mieszkaniowe istnieje realna szansa na ich zainteresowanie kredytem hipotecznym5.
Zagrożeniem dla rozwoju kredytów hipotecznych mogą okazać się stopy procentowe i ewentualne marże banków, które zwiększają koszt kredytu i jednocześnie obniżają zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców6.
Reasumując można powiedzieć, że7:
 Rynek kredytów hipotecznych w Polsce znajduje się obecnie w trakcie silnego długofalowego trendu wzrostowego,
 Istnieje szereg czynników napędzających popyt:
o Zwiększona podaż nowych mieszkań
o Długoterminowy trend obniżania stóp procentowych
o Poprawa jakości portfeli kredytowych prowadząca do obniżonych kosztów ryzyka dla banków a w efekcie niższych marż, i tym samym tańszego kredytu
o Zwiększająca się zdolność kredytowej Polaków wskutek poprawy sytuacji finansowej gospodarstw domowych oraz innowacyjnych produktoów ze strony banków
W zestawieniu z większością rynków strefy euro, na polskim rynku nie występuje zagrożenie stagnacją na rynku kredytowym8.
4 Tamże.
5 Tamże.
6 Tamże.
7 Tamże.
8 Tamże.
5
Również wg przewidywań Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową, należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce, gdyż cechuje go spory potencjał wzrostu9.
Mimo optymistycznych prognoz, warto mieć na uwadze także oczekiwane przez większość ośrodków prognostycznych relatywnie wysokie bezrobocie, które może wpłynąć na zwiększenie obaw części gospodarstw domowych przed nabyciem nieruchomości, tym samym może wpłynąć na ograniczenie popytu na kredyty. Nie wiadomo także jak zmienią się przepisy bankowe dotyczące obliczania zdolności kredytowej10.
Na zwiększenie sprzedaży kredytów mieszkaniowych, może z drugiej strony wpływać także łatwiejszy dostęp banków krajowych do źródeł finansowania akcji kredytowej. Polska stanowi, w ocenie zagranicznych banków, atrakcyjny biznesowo rynek11.
Problemem natomiast dla dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych może okazać się brak planów zagospodarowania przestrzennego w niektórych dużych aglomeracjach miejskich. Taki stan rzeczy ograniczenia podaż gruntów i mieszkań, tym samym utrudnia proces budowlany i inwestycyjny12.
9 http://www.bankier.pl/wiadomosc/Perspektywy-rynku-kredytow-mieszkaniowych-2063760.html
10 Tamże.
11 Tamże.
12 J. Furga, M. Wydra, Rekomendacje dotyczące niezbędnych działań dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego, Opracowanie Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, s. 22.
6
Rysunek 2. Liczba kredytów hipotecznych udzielonych w ostatnim kwartale 2011 roku
Źródło: http://kredyty-mieszkaniowe.wieszjak.pl/rynek-kredytow/305331,Jak-wyglada-sytuacja-na-rynku-kredytow-hipotecznych.html
1.2. Skutki kredytu hipotecznego dla budownictwa mieszkaniowego
Dostęp do kredytu mieszkaniowego ma zasadnicze znaczenie dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce oraz poprawę komfortu życia Polaków. Zakup aż 80% mieszkań w naszym kraju finansowany jest przez kredyt13.
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych wpływa bezpośrednio na popyt na mieszkania14.
W gospodarce rynkowej narzędziem wspierania stabilnego rozwoju rynku nieruchomości są właśnie kredyty hipoteczne15.
Prawidłowe funkcjonowanie rynku nieruchomości wymaga obecności jak największej liczby sprzedających i kupujących, a także swobody w kształtowaniu cen, które generują powstanie konkurencji16.
Popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych stwarza możliwości rozwoju rynku kredytów hipotecznych i odwrotnie. Na dynamikę tych procesów zależności wpływa m.in. 17:
13 http://www.bankier.pl/wiadomosc/Perspektywy-rynku-kredytow-mieszkaniowych-2063760.html
14 Tamże.
15 A. Szopa, Bariery rozwoju rynku kredytów hipotecznych udzielanych na cele mieszkaniowe w Polsce, Studium Doktoranckie Akademii Ekonomicznej im. Karola Adamieckiego w Katowicach, s.1-10
16 Tamże.
7
 wysokość dochodów społeczeństwa oraz stabilność zatrudnienia,
 poziom realnych stóp procentowych.
Widoczny wzrost liczby inwestycji budowlanych, głównie w większych aglomeracjach miejskich, wpływa na wzrost popytu na kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe18.
Rysunek 3. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce.
Źródło: www.stat.gov.pl
17 Tamże.
18 Tamże.
8
1.3. Społeczne skutki zadłużenia hipotecznego dla społeczeństwa
Kredyty hipoteczne w Polsce uznawane są w dalszym ciągu za produkt, udzielany osobom o bardzo dobrej sytuacji finansowej. Rzeczywiście, udzielane są dla dość ściśle ograniczonych polityką kredytową banków grup klientów19.
Biorąc pod uwagę, że nie należy nastawiać się na znaczne obniżki marż kredytowych20 należałoby się liczyć z gorszą sytuacją finansową społeczeństwa. Z drugiej strony rosnąca konkurencja między bankami, być może wpłynie na obniżenie wysokości marż.
Polacy spłacają swoje kredyty dość rzetelnie, o czym świadczą opublikowane przez Związek Banków Polskich dane dotyczące udziału kredytów niespłacanych, które mają stałą tendencję malejącą21.
Polacy nie należą do grona bardzo zadłużonych narodów w Europie, co świadczy o tym, że zadłużenie hipotecznie nie ma dla nich zbyt negatywnych skutków, ani nie jest aż tak uciążliwe.
Polska jest krajem, którego zadłużenie hipoteczne na tle innych krajów Unii Europejskiej jest niewielkie w stosunku do PKB22.
Suma przeterminowanych płatności w skali kraju na koniec 2011 roku wyniosła 35,48 mld zł. Najlepiej spłacanymi zobowiązaniami finansowymi są jednak kredyty hipoteczne, które stanowią zaledwie 1% - 1,5% niespłacanych regularnie zaległości. Najwięcej zaległości jest w sektorze kredytów i pożyczek konsumpcyjnych23.
W sierpniu 2012 roku wzrosła wartość udzielonych kredytów m.in. na zakup nieruchomości. Jak wynika z informacji banku centralnego wartość udzielonych przez sektor bankowy kredytów na nieruchomości wzrosła w porównaniu z lipcem 2012 roku. o 4,799 mld zł. W lipcu 2012 roku wzrost wynosił 2,210 mld zł. Wartość kredytów na zakup nieruchomości w walutach wzrosła w sierpniu o 2,602 mld zł po spadku o 7,383 mld zł w lipcu24.
19 http://inwestycje.pl/kredyty/perspektywy_rozwoju_rynku_kredytow_hipotecznych_w_polsce;25823;0.html
20 Tamże.
21 http://inwestycje.pl/kredyty/perspektywy_rozwoju_rynku_kredytow_hipotecznych_w_polsce;25823;0.html
22 http://biznes.interia.pl/finanse-osobiste/news/hipoteki-polacy-w-ogonie-ue,1774473,4141
23 http://niezalezna.pl/24431-miliardy-w-kredytach-zadluzenie-polakow-rosnie
24 http://www.wprost.pl/ar/348650/NBP-rosnie-zadluzenie-Polakow/
9
Niespłacanie zaciągniętych zobowiązań finansowych w bankach skutkuje szeregiem kar, które są zwykle określone w umowie kredytowej. W zdecydowanej większości przypadków są one dotkliwe dla kredytobiorcy. Warto dodać, że banki należą do instytucji, które konsekwentnie egzekwują swoje należności.
10
Tabela 1. Kredyty hipoteczne a wielkość PKB w krajach Unii Europejskiej
Źródło: http://www.finanse.egospodarka.pl/63093,Zadluzenie-hipoteczne-Polakow-na-tle-UE,1,48,1.html
11
Rysunek 4. Kredyty gospodarstw domowych na nieruchomości
Źródło: http://www.skarbiec24.pl/653.xml
1.4. Kredyt hipoteczny hamulcem czy motorem rozwoju budownictwa mieszkalnego
15 stycznia 2010 roku, Zarząd Związku Banków Polskich przyjął Rekomendacje, które dotyczą działań niezbędnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego. Realizacja tych rekomendacji ma dookreślić rolę państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego oraz zapewnić długoterminowe refinansowanie kredytów hipotecznych. Ma także odbudować zaufanie pomiędzy biorącymi udział w obrocie nieruchomościami. Rekomendacje te mają wesprzeć polski Rząd i Parlament w ramach wypracowania kompleksowej polityki mieszkaniowej. , stworzenie której jest postulatem wielu instytucji. Zdaniem sektora bankowego rola i aktywność państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego powinna się zwiększyć. Razem z nią, powinno mieć miejsce zapewnienie długoterminowego refinansowania dla kredytów hipotecznych i wspomniana już odbudowa zaufania między uczestnikami obrotu nieruchomościami25.
Zdaniem Związku Banków Polskich, budownictwo mieszkaniowe jest jednym z najskuteczniejszych sposobów na wyjście z okresów dekoniunktury gospodarczej.
25 J. Furga, M. Wydra, Rekomendacje dotyczące niezbędnych działań dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego, Opracowanie Komitetu ds. Finansowania Nieruchomosci ZBP, s. 1-10.
12
Finansowanie rynku budowlanego stanowi dla sektora bankowego ważną część biznesowej aktywności26..
W ramach wsparcia rozwoju rynku budowlanego pojęta została decyzja o stworzeniu i rozwoju Systemu Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości SARFIN oraz Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON. Pozwalają one na wiarygodną ocenę zjawisk zachodzących w budownictwie27.
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej z pewnością przyczyniło się do rozbudzenia na większą skalę aspiracie mieszkaniowych w Polsce, a co za tym idzie realizacji tych aspiracji zaczęły sprzyjać niższe stopy procentowe na rynkach kapitałowych, które wynikają m.in. z konkurencji na rynku bankowym. Efektem rozbudzonych aspiracji mieszkaniowych jest wzrost zadłużenia hipotecznego Polaków28.
W Polsce nadal brakuje mieszkań, stąd też rozwój budownictwa ma szczególne uzasadnienie, także jako czynnik łagodzący objawy kryzysu gospodarczego – bezrobocie.
W sytuacji niedoboru lokali mieszkalnych, ich wysokich cen na rynku a także wysokiego oprocentowania bankowych kredytów hipotecznych, dla wielu stanowi przeszkodę w posiadaniu własnego M29.
Liczba oddanych do użytku mieszkań w maju 2012 roku wynosiła ponad 10 tys. i porównując rok do roku, wzrosła o 15,1%, porównując zaś miesiąc do miesiąca spadła o 0,8%. Jak wskazują statystyki, liczba oddanych mieszkań ma tendencję wzrostową30.
Liczba oddanych do użytku mieszkań w październiku 2012 roku wzrosła porównując rok do roku o 2,6%, a miesiąc do miesiąca o 15,5%31.
Biorąc pod uwagę, ze 80% kupujących nieruchomości wspiera się kredytem hipotecznym, należy stwierdzić, ze kredyt hipoteczny stanowi motor dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
26 Tamże.
27 Tamże.
28 Tamże.
29 Tamże, s. 14.
30http://www.pb.pl/2622903,24478,gus-liczba-oddanych-mieszkan-w-maju-wzrosla-o-15-1-proc.
31 http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/663040,gus_liczba_oddanych_mieszkan_w_pazdzierniku_wzrosla_o_2_6_proc_rdr.html
13
Zakończenie
Konkurencja na rynku bankowym, z jaką spotykamy się obecnie, wymusiła na bankach złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów, w tym także kredytów hipotecznych. Obniżyły się dzięki temu, w sposób znaczący, koszty kredytów i tym samym kredyt stał się atrakcyjniejszą formą finansowania zakupu czy budowy nieruchomości.
Rynek kredytów hipotecznych w naszym kraju stale się rozwija i dostosowuje do istniejących warunków. Jest to ważne o tyle, że udzielanie kredytów hipotecznych ściśle koreluje z rozwojem rynku nieruchomości, ten zaś przyczynia się do pokonywania kryzysu gospodarczego.
Z każdym rokiem rośnie udział kredytów hipotecznych w finansowaniu nieruchomości mieszkaniowych. Z każdym rokiem coraz więcej osób realizuje swoje zapotrzebowanie na mieszkanie, dzięki tej formie finansowania.
Przybliżenie oferty bankowej z zakresie kredytów hipotecznych oraz opis niezbędnych formalności, związanych z przyznaniem takiego kredytu ma zasadnicze znaczenie dla kogoś, kto akurat zastanawia się nad zakupem czy budową nieruchomości i przy okazji myśli o takiej formie zobowiązania finansowego na pokrycie wydatków mieszkaniowych.
Niniejsza praca pozwala na zrozumienie istoty kredytu hipotecznego oraz na łatwiejsze przejście przez labirynt formalności związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego. Pozwala także na zorientowanie się jak przedstawia się koniunktura na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz rynku kredytów hipotecznych.
14
Bibliografia
Opracowania:
1.
Brodecki Z. (red.) Finanse, Wydawnictwo Prawnicze Lewis Nexis, Warszawa 2004,
2.
Brzeski W., Kredyt hipoteczny w Polsce - stan obecny i perspektywy rozwoju, w: Kredyt hipoteczny w Polsce. Doświadczenia i perspektywy, Fundacja Na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 1995
3.
Dmowska A, Prokopowicz P, Sarnowski J, Podstawy finansów i bankowości, Difin, Warszawa 2005
4.
Flejterski S., Świecka B. (red.), Elementy finansów i bankowości, Cedetu, Warszawa, 2006 r.
5.
Furga J., Wydra M., Rekomendacje dotyczące niezbędnych działań dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego, Opracowanie Komitetu ds. Finansowania Nieruchomosci ZBP,
6.
Jaworski W. L., Bankowość. Zagadnienia podstawowe, Warszawa, Wydawnictwo Poltext, 2003
7.
Jaworski W. L., Zawadzka Z. (red), Bankowość. Podręcznik akademicki, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2002
8.
Kufel J., Siuda W., Prawo gospodarcze dla ekonomistów, Scriptus, Poznań 1998
9.
Piasecki K., Księgi wieczyste i hipoteka, Branta, Bydgoszcz, 1998r.
10.
Pietrzak E., Markiewicz M. Finanse (pod red.), Bankowość i rynki finansowe, Wydawnictwo Uniwersytetu Gdańskiego, Gdańsk 2007
11.
Ruśkowski E.(red.), Konieczny i Kruszewski, Finanse publiczne i prawo finansowe, tom2, Warszawa 2000
12.
Szopa A., Bariery rozwoju rynku kredytów hipotecznych udzielanych
na cele mieszkaniowe w Polsce, Studium Doktoranckie Akademii Ekonomicznej im. Karola Adamieckiego w Katowicach
Internet:
1.
http://biznes.interia.pl/finanse-osobiste/news/hipoteki-polacy-w-ogonie-ue,1774473,4141
2.
http://inwestycje.pl/kredyty/perspektywy_rozwoju_rynku_kredytow_hipotecznych_w_
15
polsce;25823;0.html
3,
http://kredyty-mieszkaniowe.wieszjak.pl/rynek-kredytow/305331,Jak-wyglada-sytuacja-na-rynku-kredytow-hipotecznych.html
4.
http://niezalezna.pl/24431-miliardy-w-kredytach-zadluzenie-polakow-rosnie
5.
http://pl.wikipedia.org/wiki/Nordea_Bank_Polska
6.
http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/663040,gus_liczba_oddanych_mieszkan_w_pazdzierniku_wzrosla_o_2_6_proc_rdr.html
7.
http://www.bankier.pl/narzedzia/pf/dostawcy/?dostawca_id=12
8.
http://www.bankier.pl/narzedzia/pf/dostawcy/?dostawca_id=12
9.
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Perspektywy-rynku-kredytow-mieszkaniowych-2063760.html
10.
http://www.finanse.egospodarka.pl/63093,Zadluzenie-hipoteczne-Polakow-na-tle-UE,1,48,1.html
11.
http://www.nordea.pl/klienci-indywidualni/kredyt-dla-ciebie/kredyt-mieszkaniowy-dla-ciebie.html
12.
http://www.nordea.pl/klienci-indywidualni/kredyt-dla-ciebie/kredyt-mieszkaniowy/kredyt-mieszkaniowy-z-niska-rata-i-profesjonalnym-doradztwem.html
13.
http://www.pb.pl/2622903,24478,gus-liczba-oddanych-mieszkan-w-maju-wzrosla-o-15-1-proc.
14.
http://www.wprost.pl/ar/348650/NBP-rosnie-zadluzenie-Polakow/
15.
www.stat.gov.pl.