I
Książka otwiera się przedstawieniem tragicznego finału Zenona Ziembiewicza, Elżbiety Bieckiej i Justyny Bogutówny. Zenon, szanowana postać w mieście, po romansu z Justyną, który wyszedł na jaw po jej napaści kwasem, jest surowo oceniany przez społeczność. Justyna przyznaje się do czynu, trafia do więzienia i czeka na przesłuchanie w szpitalu psychiatrycznym. Zenon, jedyne dziecko Waleriana i Joanny, wychowywany w utraconym majątku hrabiostwa Tczewskich, odczuwa dystans od konserwatywnej rodziny i postanawia żyć inaczej. W mieście zakochuje się w Elżbiecie Bieckiej, która jednak kocha rotmistrza Awaczewicza.
II
Elżbieta mieszka z ciotką, Cecylia Kolichowską, właścicielką kamienicy. Cecylia, dwukrotnie zamężna, jest zgorzkniała po nieudanych małżeństwach. Zenon pomaga Elżbiecie w nauce, ale jest przez nią lekceważony. Elżbieta skrycie kocha rotmistrza Awaczewicza, żonatego ojca dwójki dzieci.
III
Podczas imienin Cecylii Kolichowskiej, zgromadzone panie rozmawiają o służących i małżeństwach. Justyna Bogutówna, zwolniona przez panią Warkoniową, wychowuje się z córką hrabiostwa. Elżbieta gardzi zgromadzonymi kobietami, wierząc, że miłość ochroni ją przed światem.
IV
Elżbieta obserwuje życie mieszkańców sutereny Kolichowskiej, dostrzegając ich trudne warunki. Na lekcjach francuskiego rotmistrz Awaczewicz zaprasza ją do wspólnego spaceru, co kończy się awanturą panny Julii Wagner. Elżbieta odkrywa romans nauczyciela z Julią i zaczyna zmieniać swoje uczucia wobec Zenona.
V
Przedstawiona jest historia Karoliny Bogutowej, matki Justyny, która po zwolnieniu z pracy nie może znaleźć zatrudnienia. Justyna, wychowywana przez hrabiostwo Tczewskich, zmaga się z chorobą i problemami finansowymi, co prowadzi ją do pracy u Ziembiewiczów, gdzie spotyka Zenona.
VI
Zenon, będąc w Paryżu, związuje się z chorą na gruźlicę Adelą, jednak ich związek nie jest szczery. Po śmierci Adeli Zenon zbliża się do Justyny, która staje się ulubienicą jego matki. Młodzi zaczynają romansować przed jego wyjazdem.
VII
Rodzice Zenona odmawiają mu wsparcia finansowego na studia. Podczas podróży do Czechlińskiego Zenon spotyka Elżbietę, z którą rozmawia o trudnościach. Ich relacja się oddala.
VIII
Cecylia Kolichowska żyje w goryczy, nie zgadzając się z działaniami Elżbiety na rzecz lokatorów. Elżbieta i Zenon ponownie spotykają się latem, dzieląc się swoimi historiami o Awaczewiczu i Justynie, co zbliża ich do siebie.
IX
Karolina Bogutowa poważnie się choruje i przenosi się do Ziembiewiczów z Justyną. Podczas operacji matka umiera, co pogrąża Justynę w rozpaczy. Pogrzeb odbywa się bez obecności pracowników i duchownego z powodu braku środków.
X
Zenon wraca do kraju i spotyka zrozpaczoną Justynę, z którą ponownie nawiązuje romans, mimo świadomości zdrady Elżbiety. Jako redaktor „Niwy” Zenon odnawia relację z Elżbietą, która się rozwija.
XI
Zenon próbuje zerwać z Justyną z powodu jej zmian, ale wspomnienia z Boleborzy prowadzą do ponownego zbliżenia.
XII
Zenon pracuje w gazecie, pod presją Tczewskich i Czechlińskiego, jednocześnie utrzymując relacje z Elżbietą i Justyną. Justyna ogłasza ciążę, co powoduje konflikt wewnętrzny Zenona, obwiniającego ją za sytuację.
XIII
Kolichowska, coraz bardziej chora, jest pod opieką Elżbiety, która przejmuje kontrolę nad domem i troszczy się o mieszkańców sutereny.
XIV
Zenon wyznaje Elżbiecie romans z Justyną i ciążę, prosząc o wybaczenie. Elżbieta po raz pierwszy okazuje zrozumienie.
XV
Justyna opuszcza pracę u hrabiostwa, wierząc w wsparcie Zenona. Przenosi się do Gołąbskiej, a Elżbieta obiecuje jej pomoc, podkreślając konieczność życia dziecka.
XVI
Justyna informuje Zenona o swoim zamieszkaniu w kamienicy Bieckiej i kontakcie z narzeczoną. Zenon reaguje gniewem, a Elżbieta wyjeżdża do Warszawy, pozostawiając list z zarzutami nieszczerości.
XVII
Elżbieta przebywa u matki, z którą ma napięte relacje, czując się odrzucona i niekochana.
XVIII
Elżbieta zaczyna tęsknić za Zenonem i żałować rezygnacji z miłości. Zenon pojawia się w Warszawie, proponując wspólną przyszłość. Para pogadza się, a Elżbieta zauważa pozytywne zmiany w Zenonie.
XIX
Justyna pracuje w sklepie Torucińskiego dzięki pomocy Elżbiety. Pisze Zenonowi listy, zmagając się z problemami. Przed ślubem Zenon zawozi narzeczoną do domu rodzinnego, a oni się pobierają. Elżbieta zaszła w ciążę.
XX
Praca Justyny w sklepie jest utrudniona przez kolejne tragedie, w tym śmierć córki Jasi Gołąbskiej i jej samej. Justyna izoluje się i popada w depresję, porzucając pracę.
XXI
Ziembiewiczom rodzi się syn. Justyna, śledząc Elżbietę i dziecko Zenona, domaga się pracy w cukierni Chązowicza, którą otrzymuje.
XXII
Wprowadzenie wątku fabryki Hettnera, która ma zostać zamknięta, co oznacza zwolnienie robotników.
XXIII
Zenon, będąc prezydentem miasta, zmaga się z problemami osobistymi i zawodowymi. Jego życie na pozór wydaje się udane, ale sprawa Justyny go dręczy.
XXIV
Podczas zamknięcia fabryki odbywa się impreza w domu Ziembiewiczów. Zenon zarządza projektami miejskimi, ale nie wszystkie są realizowane, a jego relacje z żoną się pogarszają. Justyna porzuca pracę, a Zenon wysyła jej lekarza, który diagnozuje schizofrenię.
XXV
Cecylia Kolichowska pogodzona z synem umiera po przyjęciu ostatnich sakramentów.
XXVI
Justyna doświadcza koszmarów i depresji po utracie dziecka, izoluje się i nie reaguje na próby wsparcia Zenona.
XXVII
Fabryka Hettnera zostaje zamknięta, a robotnicy są bezrobodni. Zenon zostaje obarczony winą za decyzję, której nie podejmował. Justyna próbuje się zabić, oskarżając Zenona o finansowanie zabiegu. Konflikt z Elżbietą eskaluje.
Zakończenie
Justyna oblewa Zenona kwasem, próbując uciec przez okno. Zenon nie odzyskuje wzroku, zostaje przeniesiony do domu, a tydzień później popełnia samobójstwo. Elżbieta opuszcza miasto, zostawiając Waleriana pod opieką teściowej.
Książka porusza tematy miłości, zdrady, konfliktów klasowych oraz tragicznych konsekwencji ludzkich słabości i napięć społecznych. Relacje między bohaterami są skomplikowane, a ich decyzje prowadzą do dramatycznych wydarzeń końcowych.
