Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości jest procesem prowadzącym do stworzenia opinii o wartości nieruchomości. W procesie tym rzeczoznawca majątkowy posługuje się 4 podejściami: podejściem porównawczym, podejściem kosztowym, podejściem dochodowym oraz podejściem mieszanym. W podejściu porównawczym wycenianą nieruchomość porównuje się z transakcjami nieruchomościami podobnymi z lokalnego rynku. W podejściu kosztowym określa się koszt odtworzenia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego i wartości gruntu. W podejściu dochodowym określenie wartości nieruchomości opiera się na przewidywanym dochodzie, jaki można by uzyskać
z wycenianej nieruchomości. Ostatnim podejściem jest podejście mieszane, które stosuje się w szczególnych przypadkach, kiedy niemożliwe jest zastosowanie żadnego z powyższych podejść.

Jest wiele sytuacji, w których niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. Najczęstszymi celami wyceny są zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy oraz określenie wartości przy transakcjach kupna-sprzedaży. Inne cele wyceny to ustalanie podatków i innych opłat, obliczanie odszkodowań, ubezpieczanie nieruchomości oraz doradztwo inwestycyjne.

Operat szacunkowy jest opinią autorska rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. W operacie szacunkowym powinno znajdować się: określenie przedmiotu, zakresu i celu wyceny, podstawy formalne i prawne opracowania operatu szacunkowego, określenie dat istotnych dla procesu wyceny, przedstawienie sposobu wyceny nieruchomości, analiza rynku nieruchomości, określenie wartości nieruchomości wraz z uzasadnieniem oraz podpis autora operatu.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę.


Najczęściej wycena nieruchomości jest wykonywana na potrzeby:
? Zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy
? Kupna-sprzedaży
? Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
? Opłat planistycznych
? Oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste
Poza szacowaniem wartości rynkowej nieruchomości i sporządzaniem operatów szacunkowych wykonujemy:
? analizy rynku nieruchomości
? wycena nieruchomości na potrzebę analizy stanu prawnego nieruchomości
? opracowania dotyczące efektywności inwestowania
? analizy ekonomiczno-finansowe i wyceny przedsiębiorstw
? inwentaryzacje dla potrzeb oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali
? opracowania dotyczące prognoz wartości nieruchomości
? wyceny wartości środków trwałych
? wycena nieruchomości na potrzeby opinii o wartości nieruchomości
? opinie na temat stawek czynszu
? ekspertyzy dotyczące wartości bankowo- hipotecznej, który go sporządził.

Opierając się na założeniu, że nieruchomość jest dobrem, którego wartość zależy od korzyści finansowych, jakie przyniesie ono właścicielowi w przyszłości. O wartości nieruchomości stanowi zaktualizowana na moment wyceny suma przewidywanych dochodów finansowych.
Metody dochodowe uważane powszechnie za najdoskonalszy sposób wyceny nieruchomości.

Podstawowe przyczyny wyceny nieruchomości tkwią w decyzjach inwestycyjnych, tj. kupna, lokaty w spółce, itd.
U ich podstaw leżą oczekiwane w związku z inwestycjami korzyści finansowe. Dla inwestorów ta z alternatyw jest korzystniejsza, dzięki której ich majątek pozostanie najbardziej powiększony. Niezbędny jest im zatem rachunek kalkulacyjny.

Metoda DCF
Jedną z bardziej rozpowszechnionych metod dochodowych jest metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych, czyli DCF (ang. Discouted Cash Flow).
Istnieje wiele odmian wyceny wartości nieruchomości metodą DCF różniących się między sobą zarówno poziomem szczegółowości, jak i konstrukcją (sposobem obliczania) prognozowanych przepływów pieniężnych oraz określaniem stopy dyskontowej.
Według metody DCF wartość nieruchomości równa się sumie zdyskontowanych odpowiednią stopą dyskontową generowanych przez nieruchomość przepływów pieniężnych które po skumulowaniu i zsumowaniu tworzą łączny strumień pieniężny pozostający do dyspozycji właścicieli.

Podejście DCF jest najbardziej wyrafinowanym, najtrudniejszym, ale też najwięcej wnoszącym podejściem do wyceny firm. Jego główna trudność polega na konieczności sporządzenia wieloletnich prognoz finansowych dla wycenianej firmy, natomiast jego największa zaleta ? na umożliwieniu zrozumienia i ilościowej ocenie wpływu rozmaitych czynników na wartość firmy. Przy stosowaniu metody DCF wyróżniamy zazwyczaj kilka typowych kroków:
1) sporządzenie wieloletnich (minimum 5-, a najlepiej 10-letnich) prognoz finansowych dla firmy,
2) określenie kosztu kapitału, wykorzystywanego jako stopa dyskontowa (aby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie przy określaniu wartości obecnej, należy odpowiednio zdyskontować przyszłe przepływy pieniężne),
3) określenie wartości rezydualnej (wartości wynikającej z działalności firmy poza horyzontem jawnych prognoz, sporządzonych w pierwszym kroku),
4) obliczenie wartości obecnej (zdyskontowanie prognozowanych wolnych przepływów, wraz z wartością rezydualną), czyli wartości firmy,
5) badanie wrażliwości otrzymanej wyceny na zmiany wybranych założeń dotyczących rozwoju sytuacji w przyszłości.

DCF przedstawia się następująco:

WARTOŚĆ ZAKTUALIZOWNYCH WOLNYCH OPERACYJNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (FOCF)

WARTOŚĆ WOLNYCH NIEOPERACYJNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (NCF)
=
WARTOŚĆ WOLNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (FCF)

AKTYWA NIE UWZGLĘDNIONE W KALKULACJI WOLNYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

ZAKTUALIZOWANA WARTOŚĆ REZYDUALNA
=
WARTOŚĆ BRUTTO NIERUCHOMOŚCI
-
RYNKOWA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
=
WARTOŚĆ NETTO NIERUCHOMOŚCI (WEWNĘTRZNA WARTOŚĆ KAPITAŁÓW WŁASNYCH)

Sprzedaż nieruchomości

miejsce załatwienia sprawy Wydział Polityki Gospodarczej i Nieruchomości, Referat Zarządu Nieruchomościami
wymagane dokumenty - wniosek zawierający opis nieruchomości (karta mapy numer działki, numer księgi wieczystej)- kserokopia aktu notarialnego nabycia prawa użytkowania wiecznego - aktualny odpis z księgi wieczystej - aktualna mapa ewidencyjna
opłaty - wniosek zwolniony od opłaty skarbowej- koszty wyceny nieruchomości w wysokości 175,00 PLN od osób fizycznych - koszty wyceny nieruchomości w wysokości 190,00 PLN od osób prawnych
czas załatwienia sprawy Około 6 miesiące od dnia złożenia wniosku - terminy wynikają z procedury uzyskania opinii, wyceny nieruchomości, podjęcia uchwały Rady Miasta, zarządzenia Prezydenta Miasta, wywieszenia wykazu nieruchomości
sposób załatwienia sprawy - wniosek z załącznikami - uchwałą Rada Miasta wyraża zgodę na sprzedaż nieruchomości - rzeczoznawca majątkowy na zlecenie Urzędu Miasta sporządza wycenę nieruchomości - zarządzeniem Prezydent Miasta ustala warunki sprzedaży oraz wykaz nieruchomości - wykaz wywiesza się na okres 21 dni na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta a informację o wywieszeniu podaje się do publicznej wiadomości w RATUSZU- wnioskodawca podpisuje protokół uzgodnień warunków sprzedaży- umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego
tryb odwoławczy cywilnoprawny

podstawa prawna - art.32 ust.1, art.35 ust.1 i 2, art.37 ust.2 pkt.5, art. 68 ust.1 pkt.1 i 9 i ust.2 oraz art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603 z późniejszymi zmianami)

Dane
cena:490 000 PLN
lokalizacja: kraj: Polska, województwo: świętokrzyskie, powiat: włoszczowski, miasto: Włoszczowa, ulica: Przedborska, dzielnica: Miasto, opis lokalizacji: 50 metrów od ścisłego Centrum miasta (Rynku)
rodzaj:dom
powierzchnia:138 m2

Opis
DOM ? piętrowy z cegły, wolnostojący, otynkowany, 138 m?, pięciopokojowy, duża kuchnia, przy ulicy Przedborskiej na działce 370 m?, w ścisłym centrum Włoszczowy, 50m od Rynku (Placu Wolności), w cichej okolicy. Wolnostojący garaż murowany z pomieszczeniem gospodarczym, trzy duże balkony, dwa odrębne wjazdy na działkę. Woda i ścieki miejskie, CO. W bliskim sąsiedztwie ? sklepy, przychodnia, apteka, policja, urzędy, kościół. Budynek przystosowany do prowadzenia działalności gospodarczej oraz mieszkalnej.

Idealny na działalność usługową (gabinet lekarski, stomatologiczny, usługi rzemieślnicze). Kilka lat po remoncie, ładnie wykończone wnętrza, duża piwnica i użytkowy strych. Parkiet, boazeria, płytki. Dwie łazienki z odrębnymi WC. Płot metalowy, ogródek z drzewami. Dom przystosowany dla dwóch rodzin. Piękna okolica, najbliższy las od domostwa położony w odległości około 1 km. Tutejsze lasy słyną z urodzaju grzybów i jagód, zajęcy, bobrów i dzików (prężne, lokalne koło myśliwskie). Piękne krajobrazy, czyste powietrze, cisza i spokój. Świetne tereny na długie spacery a także do biegania, relaksu, jazdy rowerowej, pływania i innych sportów. W okolicach liczne rezerwaty oraz parki krajobrazowe, a także stadniny koni z możliwością taniej jazdy konnej. Idealne połączenie drogowe i kolejowe InterCity oraz Tanie Linie Kolejowe TLK - Kielce, Częstochowa oraz CMK - m.in. z Warszawą (1,5h), Krakowem (1,5h) oraz Śląskiem (m.in. z Katowicami, Gliwicami, Bytomiem - 2,5-3h).